El incremento en el precio del dinero determinado este año por el Banco Central Europeo se traducirá en un encarecimiento de la financiación, algo que las familias están sintiendo ya en las hipotecas.
Con el objetivo de frenar la espiral inflacionista que se viene registrando en la eurozona, la más alta desde la creación del euro, este año el Banco Central Europeo (BCE) ha endurecido su política monetaria, poniendo fin a casi una década de tipos negativos.
A comienzos de julio estipuló un alza en los tipos de interés de 0,5 %, y los primeros días de septiembre los elevó nuevamente en un 0,75 %, totalizando 1,25 %, lo que significa el mayor incremento en los casi 24 años de historia de la institución. Y todo parece indicar que volverán a aumentar antes de fin de año.
Estas subidas en el tipo oficial del dinero (el precio al que el Banco Central presta dinero a las entidades financieras) tendrán como consecuencia una mayor rentabilidad de los ahorros. Pero al mismo tiempo, repercuten fuertemente en el euríbor.
La situación del euríbor
El euríbor es un tipo de interés interbancario, es decir, el precio al que se prestan los bancos comerciales entre sí y que a su vez será prestado al consumidor para créditos personales, depósitos bancarios o préstamos hipotecarios. Es el índice en el que se referencian la mayoría de las hipotecas variables de España. Se calcula de forma diaria tomando como base la media de los tipos de interés de los mayores bancos que operan en Europa.
Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), a finales de 2021 había en España 5,5 millones de préstamos vivos de los cuales el 75 % -4,1 millones- eran con interés variable. Se calcula que cerca del 90 % toman como referencia el euríbor a 12 meses.
Como consecuencia de las medidas tomadas por el BCE, la cotización de este índice se ha ido acelerando y cerró septiembre a un promedio de 2,233 %, casi duplicando la media de agosto, que fue del 1,249 %. Esto representa el mayor incremento interanual desde el año 2000. Pero según las previsiones de algunos analistas, para final de 2022 el euríbor podría llegar al 3 % o incluso más.
De acuerdo al análisis “Impacto de la subida de tipos en el mercado de la vivienda”, realizado por el portal inmobiliario Fotocasa, las familias con hipotecas variables a las que les toque revisión tendrán incrementos de entre 124 y 288 euros mensuales, que al año significan de 1400 a 3400 euros.
Para un préstamo medio de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1 %, implica un aumento de 197 euros al mes o 2.364 euros al año.
Pero si los tipos del BCE llegaran al 4 % como pronostican algunos el aumento de la hipoteca media podría superar los 4.000 euros al año.
Sin embargo, también es importante tener en cuenta que las variaciones dependerán del momento en que se contrató la hipoteca. En España, la mayoría de las hipotecas variables utilizan el sistema de amortización “francés”, en el cual durante los primeros años del préstamo la mayor parte de la cuota se destina al pago de intereses y en menor proporción al principal. Este reparto se invierte con el paso del tiempo hasta que al final del préstamo se paga casi exclusivamente el principal. Por eso, las subidas más fuertes afectarán en mayor medida a las hipotecas recientes: un contrato de hace 10 o 15 años ya tiene menos capital por amortizar y los incrementos de tipos afectan menos. El sitio especializado idealista.com realizó un cálculo teórico tomando como referencia una hipoteca media de 150.000 euros, a un interés de euríbor de +1,5 y a 25 años. Por otro lado, existen hipotecas a tipo variable con cláusulas techo.
Sin embargo, para tener un cálculo más ajustado de a cuánto ascenderá la cuota a pagar puedes recurrir a este simulador desarrollado por el Banco de España.
¿Qué hacer?
Si ya tienes contratada una hipoteca variable puedes plantearte algunas alternativas que te permitan tomar el control de la situación:
- Intentar negociar con el banco para que reduzca el diferencial, que es lo que suma al euríbor para calcular el interés final que pagarás por tu hipoteca. Si la entidad no acepta, puedes trasladar tu préstamo (subrogar) a otra institución que te ofrezca mejores condiciones. Este movimiento tendrá un costo, que tendrás que evaluar: deberás pagar una nueva tasación de la vivienda además de la comisión por subrogación que se estipuló en la escritura vigente.
- Otro camino sería negociar con tu actual banco pasarte al tipo fijo, o igualmente subrogar a otra entidad que acepte esta posibilidad. Aunque las hipotecas fijas también se están encareciendo, todavía es un buen momento para este cambio.
- En cualquier caso, siempre es importante que investigues y compares el mercado para asegurarte de conseguir las mejores condiciones de acuerdo a tus posibilidades. También es importante revisar todas las comisiones asociadas a cualquier cambio para evaluar si compensa.
Las hipotecas a tipo fijo ya contratadas están a salvo de todos estos movimientos. Sin embargo, las cosas se complicarán para quienes decidan contratar ahora un préstamo fijo ya que los bancos han comenzado a cambiar su oferta y excluir estos productos con la intención de incentivar la demanda de las hipotecas variables, que les resultan más rentables.
En este escenario tan cambiante es fundamental mantenerse bien informado poner atención a la salud financiera. No dejes de profundizar en tu formación con Simple Finance, el aula virtual de Santander Consumer Finance, donde encontrarás un nuevo y completo curso totalmente dedicado a la financiación.
