A la hora de invertir nuestros ahorros podemos optar por productos financieros más conservadores o arriesgar buscando una mayor rentabilidad. Diversificar el riesgo también es una actitud aconsejable. Una forma de conseguirlo es a través de las inversiones colectivas en bienes inmobiliarios.
En los últimos años hemos asistido al desarrollo de la economía colaborativa cuyo espíritu puede aplicarse a numerosos sectores, entre ellos a las finanzas. Una de las nuevas posibilidades de inversión que posibilita es la financiación colaborativa a través de modelos como el crowdfunding, que financia proyectos con aportaciones de distintos individuos, o el crowdlending, que funciona a partir de los prestamos entre particulares.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
La expresión crowdfunding surge de la fusión de los vocablos anglosajones crowd (multitud) y funding (financiación). Esta forma de financiar proyectos aparece en 2009 con el nacimiento de las primeras plataformas que permitieron una mutualización del consumo como respuesta a la gran recesión económica.
En el caso del sector inmobiliario, el crowdfunding busca satisfacer dos necesidades. Por un lado, las de los promotores que desean no depender únicamente de la banca y grandes capitales para encontrar socios que les apoyen financieramente y, por otro, las de los inversores que buscan diversificar sus ahorros participando en una comunidad.
A través del crowdfunding inmobiliario podemos convertirnos en propietarios de una parte de un inmueble obteniendo un beneficio por su venta. Para ello la plataforma gestiona un proyecto de construcción gracias a las pequeñas inversiones de todos los miembros. Cuando se vendan, los inversores recibirán la cantidad invertida más el porcentaje por la plusvalía obtenida.
¿Cómo funcionan las plataformas?
Estas plataformas digitales se apoyan en la tecnología para facilitar la tarea a las dos partes. El promotor puede presentar y hacer accesible su proyecto inmobiliario mientras que para los inversores simplifica y reduce el tiempo de búsqueda y de análisis de oportunidades y elimina los desplazamientos.
Garantizar la calidad de los proyectos y asegurar al máximo la rentabilidad para los inversores es prioritario para las plataformas. Para ello solicitan al promotor un informe completo de su proyecto de inversión que también debe incluir información sobre la experiencia del equipo promotor, su situación legal, financiera y patrimonial.
A continuación, un equipo de expertos multidisciplinar estudia el proyecto para descartar aquellos que no cumplan los requisitos mínimos de calidad y solvencia. Una vez pasado el primer filtro, se le solicitará al promotor toda la documentación necesaria para evaluar la viabilidad del proyecto y realizar otro análisis legal, fiscal y financiero que hace que tan solo un 5% de los proyectos presentados pasen este control de calidad.
Si se emite un informe positivo, el proyecto se publica en su Marketplace online y, tras conseguir la financiación, se crea la Sociedad Limitada donde el bien financiado figurará como activo y los accionistas serán todos los financiadores cuya participación del capital irá en función de la cantidad invertida por cada uno. Al final del proceso, cuando se vende el inmueble, se liquida la sociedad y se devuelve el capital aportado y la plusvalía correspondiente a cada uno de los inversores.
El sistema de Rating de proyectos
A semejanza de los ratings de clasificación crediticia, algunas plataformas tienen un sistema de rating de proyectos propio que sirve para medir la relación ente rendimiento y riesgo. Gracias a la información recabada en el análisis del proyecto se elabora una clasificación similar a la que emplean empresas de calificación de riesgo como Moody’s o Standard and Poor’s si bien conviene aclarar que su función es la de informar, por lo que cada inversor debe valorar en donde invierte su dinero.
¿Cómo invertir en las plataformas de crowdfunding inmobiliario?
Si decides invertir en una plataforma de crowdfunding inmobiliario, debes crear una cuenta de usuario (sin coste) para acceder a las oportunidades existentes que ya han sido analizadas y filtradas por su equipo de expertos. Después, debemos transferir fondos a nuestro “monedero” y ya podremos crear nuestra cartera de inversión escogiendo cualquiera de los proyectos publicados en el Marketplace
Una vez que hacemos la petición de inversión, si nuestros objetivos se alinean con los del promotor entonces se produce el Match. El objetivo de cada propuesta es lograr los Matches necesarios para alcanzar el objetivo de financiación necesario para desarrollar el proyecto. Cuando este finalice, los inversores recibirán los rendimientos obtenidos, los cuales podrán ser reinvertidos o transferidos a su cuenta bancaria.
Cómo elegir una plataforma de crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario estuvo en un limbo legal en España hasta 2015, cuando se promulgó la Ley de Fomento de Financiación Empresarial. Desde entonces, la Comisión Nacional del Mercado de Valores es la encargada de autorizar, supervisar, inspeccionar y multar a las plataformas de financiación participativa. En España actualmente operan 27 plataformas inscritas en la CNMV.
Es importante recordar que el ahorrador debe tener en cuenta que los proyectos concretos no son autorizados ni supervisados por la CNMV y que el capital no está asegurado. Puede ocurrir que no se cumplan el plazo estimado de la inversión ni la rentabilidad del plan de negocio debido a desviaciones de obra y de los precios de venta.
Así, el inversor es el único responsable. Por ello, la CNMV deja claro hasta donde llega su supervisión. “La norma proporciona medidas de protección al inversor para poder mitigar y gestionar los riesgos, como los límites al volumen que cada proyecto puede captar, los límites a la inversión máxima que un inversor no acreditado puede realizar y las obligaciones de información para que toda decisión de inversión haya podido ser debidamente razonada”.
Por su parte, las plataformas insisten en que su estrategia principal es proteger al inversor bajo la tutela de sus comités de expertos y mediante la opción de repartir el capital reduciendo el riesgo. Aún así, siempre debemos recordar que toda inversión conlleva riesgos y el crowdfunding inmobiliario no es una excepción. Si quieres mover tu dinero, continúa informándote y acude a un experto cuando lo consideres necesario antes de poner tus ahorros en un proyecto de inversión.
