Tanto si es para financiar la compra de tu primera vivienda como si lo piensas como inversión, solicitar una hipoteca es una decisión económica importante y el proceso no es sencillo. Aquí te mostramos los principales consejos sobre los puntos que no debes pasar por alto a la hora de pensar en tramitar una.
Pasos para solicitar una hipoteca
Una de las primeras cosas que debes tener en cuenta es que por lo general ninguna entidad financiará la totalidad del valor del inmueble que vayas a comprar (suelen cubrir como máximo, el 80%). Además, deberás afrontar los gastos de formalización de las escrituras de compraventa y de la hipoteca, así como impuestos. Es decir, que deberás contar previamente con una suma equivalente a entre el 30 % y el 32 % del valor de la propiedad que vayas a adquirir.
El segundo punto importante es asegurarte de cumplir los requisitos básicos que evaluará cualquier entidad, muy especialmente tu solvencia y capacidad de pago, tanto actual como futura. ¿Tienes empleo estable y con cierta antigüedad? ¿Tu historial crediticio está limpio o tienes antecedentes de morosidad? ¿Tus ingresos son los suficientemente altos? Ten en cuenta que, según los expertos, el total de los pagos mensuales destinados a deudas (hipoteca, otros préstamos y tarjetas de crédito) no debería superar el 30 % o como máximo, el 35 % de tus ingresos mensuales. Debes “hacer números” y ser muy consciente de tus gastos fijos y variables para evitar endeudarte más allá de tus posibilidades reales. Al incluir a más de un titular en la hipoteca -por ejemplo, tu cónyuge o algún familiar directo-, será más sencillo cumplir con los requisitos.
El siguiente paso será investigar el mercado hipotecario y comparar las opciones que ofrecen las distintas entidades, cuantas más, mejor: requisitos, importe, plazo, tipo de interés, comisiones y condiciones, etc. Puedes hacer una primera aproximación online pero lo más recomendable es que recibas la asesoría de un experto del banco a quien puedas presentarle tu perfil financiero y con esa base ver cómo podría mejorar las condiciones para que se ajuste a tu situación y posibilidades. Asegúrate de recibir toda la información que necesitas y sácate todas las dudas. También es muy útil pedir una simulación de la que sería tu hipoteca.
Una vez que hayas elegido la entidad, deberás presentar toda la documentación para iniciar formalmente la solicitud del préstamo. Aunque puede haber pequeñas variaciones de un banco a otro, seguro te requerirán: las últimas nóminas, declaración de rentas, extractos y comprobantes de gastos e ingresos, así como de otras deudas. También será necesario presentar el informe de una sociedad tasadora homologada o pagar por una tasación, que le servirá al banco para conocer el valor de la propiedad que comprarás.
Los bancos suelen tomarse entre una y cuatro semanas para evaluar las solicitudes. En caso de ser aprobada, deberá entregarte (al menos diez días naturales antes de la firma):
- La Ficha de Información Normalizada (FEIN), donde se especifican todas las condiciones y características del préstamo: importe, tipo de interés, número de cuotas, gastos, comisiones, entre otras. Este documento tiene carácter de oferta vinculante para la entidad por un plazo mínimo de diez días.
- La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), donde se consignan las cláusulas más sensibles: si se aplica un índice de referencia para calcular el interés, si el préstamo se otorga en otra divisa; los gastos de constitución que deberá afrontar el cliente, entre otras.
- Copia del contrato, cuyo contenido debe coincidir con las fichas anteriores.
- Un documento que indique los gastos de hipoteca que corren por cuenta del cliente y los que abona el banco.
- Si el préstamo es a interés variable, un documento en el que se haga una simulación de cómo quedarían las cuotas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
- Si el banco exige la contratación de algún seguro (de hogar, de vida) tendrá que especificar por escrito las condiciones de la póliza y el cliente será libre de elegir la compañía que desee.
- Un documento donde se advierte al cliente que deberá recibir de forma obligatoria el asesoramiento personalizado y gratuito del notario como máximo un día antes de la firma.
Luego el banco te solicitará una provisión de fondos, es decir, ingresar en una cuenta una suma determinada, que se destinará a los gastos de la escritura, inscripción e impuestos, además de cubrir la parte del valor de la propiedad que el banco no financie (por lo general, el 20%). En total deberás aportar entre el 30 % y 32 % del precio del inmueble.
Uno de los últimos pasos será elegir un notario al que le será remitida toda la documentación mencionada para que prepare las escrituras y para que te asesore antes de la firma (aunque los bancos suelen tener sus profesionales de confianza, tienes derecho a elegir el que desees). Según la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), también conocida como ley hipotecaria -que rige desde junio de 2019-, el notario deberá verificar que has recibido del banco todos los documentos mencionados al menos con diez días de anticipación. También deberá explicarte todo lo que no entiendas y despejar todas tus dudas. Luego, deberá constatar que has comprendido cabalmente todas las cláusulas y condiciones del contrato y para ello te realizará un test muy exhaustivo. Finalmente, emitirá un acta que deberás firmar, que certifica que has recibido de la entidad toda la documentación y que comprendes a fondo lo que vas a firmar y a qué te comprometes. Si hubiera cotitulares y avalistas, deberán acudir contigo a esta cita, ya que el acta debe consignar que todos los involucrados pasaron el test. Este servicio es totalmente gratuito para el cliente.
El final de este largo proceso es fijar la fecha para la firma de las escrituras de la hipoteca y la compraventa de la propiedad, que se realizará en la notaría. Ese día también estarán presentes los cotitulares y avalistas –si los hubiera-, el apoderado o representante del banco, el vendedor de la propiedad y en muchos casos, también la gestoría administrativa involucrada en la operación.
* Tras la firma de los contratos y documentos y el pago al vendedor, te conviertes oficialmente en el nuevo propietario del inmueble y titular de un préstamo hipotecario. Luego quedarán las gestiones administrativas: pago de impuestos y aranceles, inscripción de la hipoteca y de la compraventa en el Registro de la Propiedad. El original de la escritura será para la entidad financiera y tú recibirás una copia. Finalmente, la gestoría liquidará la provisión de fondos que aportaste, descontando todos los gastos (notaría, hacienda, registro y gestión) y te entregarán la primera copia de la escritura de compraventa y una copia simple de la escritura de préstamo.
Como habrás visto, el proceso tiene su complejidad. Tendrás que armarte de paciencia, investigar, comparar, negociar y recibir toda la información y asesoría adecuada hasta estar seguro que entiendes cabalmente los compromisos que asumirás y las cláusulas que implica el acuerdo. Y por supuesto, ser muy realista acerca de tus posibilidades de asumir este compromiso a largo plazo.
